Asunnon ostaminen

Ostaessasi asuntoa Espanjasta on tärkeää tietää ostoprosessin kulku sekä, että mitä kuluja asunnon hankintaan liittyy.

Uuden asunnon ostaminen

Asuntokaupan kulku on aina rakennuttaja kohtaista, mutta pääpiirteet ovat seuraavat uudiskohdetta ostettaessa:

• Kun asiakas on päätynyt tietyn kohteen ostoon, tehdään esikauppakirja rakennuttajan toimistossa. Tässä yhteydessä maksetaan käsiraha, joka yleensä on € 3000.

• Jos asunto ei ole vielä muuttovalmis (uudet asunnot myydään usein paljon ennen kuin asunnot ovat valmiit), maksuaikataulut vaihtelevat eri rakennuttajien mukaan. Yleensä maksetaan 30:nen vuorokauden kuluessa esikauppakirjasta 30 % kauppahinnasta. Loput asunnon hinnasta maksetaan notaarilla, jossa tehdään AINA viralliset kauppakirjat (escritura). Pankista saa tällä hetkellä lainaa n. 70 - 80 % asunnon hinnasta.

• Jos asunto on jo muuttovalmis, maksetaan käsiraha esikauppakirjan teko hetkellä ja loppu kauppasumma notaarilla.

• Yleensä rakennuttajan edustaja taikka pankki (mikäli otetaan espanjalaisesta pankista lainaa) hoitaa ajan notaarille ja sen saa noin viikossa (voi kestää kauemminkin), riippuen ajankohdasta ja paikkakunnasta, jossa kauppa tehdään.

Käytetyn asunnon ostaminen

Muuten samanlainen kauppa kuin uudessa asunnossa, paitsi käsirahan maksun ja käsirahasopimuksen jälkeen maksetaan seuraava suoritus yleensä vasta notaarilla, kun kauppakirjat tehdään. Useimmiten kiinteistövälittäjä hoitaa ajan ja paperit valmiiksi notaarille. Vältä antamasta valtakirjoja vaan pyri olemaan itse henkilökohtaisesti paikalla kaupantekotilaisuudessa!

Mikäli ostaja ei puhu espanjaa, notaari vaatii hänelle tulkin. Kiinteistövälittäjä auttaa yleensä tulkin hankinnassa tai hoitaa itse tulkkauksen. Kauppaa tehdessä tarvitaan passi ja NIE – numero (ulkomaalaisten veronumero), joka hankitaan poliisilaitoksen ulkomaalaisosastolta. NIE - nron saa riippuen paikkakunnasta päivästä noin kuukauteen. Yleensä kiinteistövälittäjä auttaa numeron hankinnassa tai asiasta voi huolehtia myös asiainhoitotoimisto, jotka ovat yleisesti käytössä myös espanjalaisten keskuudessa. Jos asiakas tarvitsee lainan asunnon rahoittamiseen, tarvitaan myös todistus tuloista. Normaali käytäntö on 3 viimeisen kuukauden palkkanauha tai yksityisyrittäjältä tiliote ja kopio verotustodistuksesta.

Notaarille kannattaa ottaa aimo annos kärsivällisyyttä ja rauhallista mieltä! Espanjassa kaikki ei välttämättä suju sovitulla kellon lyömällä!

Asunnon ostoon liittyvät kulut Espanjassa

Oli kyseessä uusi tai vanha asunto, tulee myyntihinnan päälle laskea noin 10% lisää ostoon liittyviä kuluja varten. Nämä kulut (10%) eivät sisälly asunnon hintaan, vaan ne lisätään ilmoitetun myyntihinnan päälle. Suoritus näistä tehdään notaarilla kaupan teon yhteydessä.

Kaikissa asuntokaupoissa maksetaan 7 % -n vero; uudessa se on IVA eli arvonlisävero ja käytetyssä se on varainsiirtovero I.T.P. Loppu 3 % menee notaarikuluihin ja muihin kuluihin, jotka ovat seuraavat:

• A.J.D. = Asiakirjavero 0,5% escritura-arvosta
• Notaarikulut 0,6-1 % escritura-arvosta
• Escrituran rekisteröinti 0,3 – 0,7 % escritura-arvosta
• Kauppakirjan käännös € 150-200
• Sähkösopimuksen tekeminen / nimen vaihto € 150 – 180
• Vesisopimuksen tekeminen / nimen vaihto € 150 - 200
• Plusvalía eli maan arvonnousuvero 0,2-2 % lainhuudatusarvosta

Myyjältä pidätetään 5% vakuusrahaa escritura - arvosta. Summa tilitetään 30 pv:n kuluessa escrituran päivämäärästä Espanjan verohallinnolle. Summasta on vähennetään mm. maksamaton myyntivoittovero tai muut suorittamattomat verotyyppiset maksut. Tilityskaavakkeen perusteella vakuusraha haetaan takaisin. Noin 0,5 - 1 vuoden kuluessa vakuusrahasta ylitse jäänyt osa maksetaan takaisin myyjän tai hänen valtuuttamansa asiamiehen tilille.

Espanjan asuntovälitysmarkkinoilla annetaan usein virheellistä informaatiota, joissa kerrotaan, että 5% vakuusraha palautetaan aina kokonaisuudessaan. Summa palautetaan edellä mainituin ehdoin ja harvoin kokonaan, jos asunnon edellinen omistajavaihdos on tapahtunut alle 10 vuoden aikana.

Kiinteistöstä tulevat vuosittaiset kustannukset

Kiinteistöveroa maksetaan n. € 50 – 200 vuodessa, riippuen kaupungista, jossa kiinteistö sijaitsee. Jos asunto on todella luksus, on vero suurempi. Kiinteistövero kuuluu sille henkilölle, jonka omistuksessa kiinteistö on kuluvan vuoden 1.1. eli ensimmäisen vuoden kiinteistöveron maksaa asunnon myyjä/rakennuttaja ja siitä eteenpäin tuleva omistaja.

Yhtiövastike
Vastikkeen suuruus riippuu asunnon koosta ja asuntoyhtiöön kuuluvista lisärasitteista esim. uima-allas ja satelliittiyhteydet. Keskimäärin vastikkeet ovat: yhden makuuhuoneen asunnosta 15€/kk, kahden makuuhuoneen asunnosta 20€/kk, kolmen makuuhuoneen asunnosta 25€/kk. Yhtiövastikkeen määrän päättää aina asuntoyhtiön hallitus yhtiökokouksessa, joten hinnat ovat suuntaa antavia. Golf- kohteissa vastikkeet voivat olla huomattavasti suuremmat johtuen golfyhteisön palveluista (ympäri vuorokautinen vartiointi, golfkentän hoito, säännöllinen ulkopintojen maalaus, etupihan nurmikon leikkaus jne.).

Vesi- ja sähkökulut
Kulut riippuvat käytetystä veden ja sähkön määrästä. 2-3 hengen normaalikulutuksella (ilmastointi tai lämmitys jatkuvasti päällä) talvikauden sähkölasku kahden makuuhuoneen asunnossa on n. €500 - 600 ja vesilasku n. €100 joka kolmas kuukausi. Summat ovat ohjeellisia ja saattavat olla paljon pienemmät tai suuremmat riippuen omasta kulutuksesta.

Verotus
Omistaessa Espanjassa asunnon tulee tällöin myös hoidettavaksi siitä koituvat verot Espanjalle. Jotta verot tulisi hoidettu sääntöjen mukaisesti hoidettua, kannattaa antaa veroedustus luotettavan asianhoitotoimiston hoidettavaksi.

Sanaselityksiä

NIE-nro
Número de identificación de extranjeros. Ulkomaalaisten veronumero, jonka perusteella tilitetään asuntokauppaan ja -lainaan liittyvät verot kuten arvonlisä- tai omaisuudensiirtovero ja leimaverot ja Espanjassa töitä tehdessä tuloverot. NIE-numero ei kuitenkaan ole sama asia kuin residencia. Numeron saat paikkakunnan poliisilaitoksen ulkomaalaisosastolta (Comisaría de Extranjera). Hakemuksen käsittely kestää kaupungista riippuen yleensä päivästä kuukauteen.

Escritura de compraventa
Julkiset kauppakirjat, jotka tehdään aina notaarilla

Escritura de hipoteca
Lainaa otettaessa notaarilla tehtävät lainakirjat

IVA
Arvonlisävero

Nota simple
Paikallisesta maarekisteristä haettava rasitustodistus, josta näkee kiinteistöön kohdistuvat rasitteet